Bỏ Bắt Buộc Công Chứng 6 Loại Giao Dịch Bất Động Sản - Ảnh Hưởng Như Thế Nào Đến Người Dùng?

Bộ Tư pháp đang hoàn thiện dự án sửa đổi Luật Công chứng với nội dung quan trọng là thu hẹp phạm vi giao dịch bắt buộc phải công chứng, dự kiến trình Quốc hội thông qua trong kỳ họp từ ngày 20 đến 23 tháng 4 năm 2026. Đề xuất này sẽ bỏ yêu cầu công chứng bắt buộc đối với 6 loại giao dịch cụ thể, bao gồm văn bản ủy quyền khi người thuê nhà xuất cảnh muốn người khác đứng tên mua nhà thuộc tài sản công, hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, văn bản thỏa thuận của thành viên có chung quyền sử dụng đất khi góp vốn vào doanh nghiệp, văn bản ủy quyền giải quyết thi hành án khi người phải thi hành án xuất cảnh, văn bản ủy quyền thực hiện quyền khiếu nại, và hợp đồng chuyển nhượng Văn phòng Thừa phát lại. Việc cắt giảm các giao dịch phải công chứng này nhằm giảm chi phí tuân thủ pháp luật cho người dân và khuyến khích họ chủ động lựa chọn công chứng khi thực sự cần thiết.

Sáu loại giao dịch được đề xuất bỏ công chứng bắt buộc

Dự thảo sửa đổi Luật Công chứng tập trung vào việc đơn giản hóa thủ tục hành chính cho các giao dịch có tính chất đặc thù hoặc ít phát sinh trong thực tế. Văn bản ủy quyền của người có tên trong hợp đồng thuê nhà ở đã xuất cảnh ra nước ngoài cho người khác đứng tên mua nhà ở thuộc tài sản công là một trong những loại hình được đề xuất bỏ công chứng bắt buộc. Thực tế, trường hợp này thường xảy ra khi người lao động đi làm việc ở nước ngoài theo hợp đồng, muốn chuyển quyền mua nhà cho người thân trong gia đình. Việc yêu cầu công chứng cho loại ủy quyền này thường gây khó khăn do người ủy quyền đang ở nước ngoài, không thể trực tiếp đến văn phòng công chứng tại Việt Nam để thực hiện thủ tục.

Văn phòng công chứng với khách hàng đang làm thủ tục

Văn phòng công chứng với khách hàng đang làm thủ tục

Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản cũng nằm trong danh sách đề xuất bỏ công chứng bắt buộc. Loại giao dịch này thường phát sinh giữa các doanh nghiệp BĐS khi chuyển nhượng dự án hoặc quyền thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản. Theo quy định hiện hành tại Điều 13 của Nghị định 96/2024/NĐ-CP, hợp đồng này phải được công chứng, tuy nhiên trong thực tế doanh nghiệp thường lựa chọn soạn thảo hợp đồng có sự tham gia của luật sư chuyên nghiệp để đảm bảo tính pháp lý thay vì công chứng. Bỏ yêu cầu công chứng giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian và chi phí, đặc biệt khi các giao dịch này thường có giá trị lớn và nội dung phức tạp đòi hỏi tư vấn pháp lý chuyên sâu hơn là chỉ công chứng hình thức.

Văn bản thỏa thuận của các thành viên có chung quyền sử dụng đất khi góp vốn vào doanh nghiệp là loại hình thứ ba được đề xuất bỏ công chứng. Điều 30 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP hiện quy định thỏa thuận này phải được công chứng khi các thành viên góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp. Tuy nhiên, quy trình này thường gây phiền hạnh khi nhóm người sở hữu đất muốn lập doanh nghiệp kinh doanh trên chính thửa đất đó. Thay vì yêu cầu công chứng, họ có thể lập văn bản thỏa thuận có chữ ký của tất cả các bên và công chứng tự nguyện nếu cần thiết cho các giao dịch sau này như thế chấp tài sản hoặc chuyển nhượng vốn góp.

Các giao dịch bất động sản vẫn bắt buộc công chứng theo luật hiện hành

Mặc dù đề xuất bỏ công chứng bắt buộc cho 6 loại giao dịch nêu trên, phần lớn các giao dịch bất động sản phổ biến vẫn giữ nguyên yêu cầu công chứng. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân vẫn phải công chứng theo Khoản 5 Điều 44 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Quy định này áp dụng cho cả nhà ở hình thành trong tương lai và nhà ở đã hoàn thiện, đảm bảo tính pháp lý cho giao dịch mua bán nhà giữa các cá nhân. Người mua nhà cần lưu ý rằng hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư thường được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực để làm cơ sở đăng ký biến động sở hữu.

Hợp đồng mua bán nhà đất được công chứng

Hợp đồng mua bán nhà đất được công chứng

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vẫn bắt buộc phải công chứng theo Điểm a khoản 3 Điều 27 của Luật Đất đai 2024. Quy định này bao gồm hầu hết các giao dịch liên quan đến đất đai như mua bán đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ, trừ hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. Giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi một hoặc các bên tham gia là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản cũng được miễn công chứng do các tổ chức này có năng lực pháp lý riêng và thường có bộ phận pháp lý chuyên nghiệp soạn thảo hợp đồng.

Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng phải được công chứng theo Điểm c khoản 3 Điều 27 của Luật Đất đai 2024. Điều này áp dụng cho cả trường hợp di chúc miệng được công chứng và văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế giữa các đồng thừa kế. Việc công chứng văn bản thừa kế giúp xác định rõ quyền thừa kế của mỗi người, tránh tranh chấp sau này và là cơ sở pháp lý để cơ quan nhà nước công nhận chuyển quyền sở hữu đất đai cho người thừa kế. Người cần làm thủ tục thừa kế đất đai nên đến văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã để được tư vấn và thực hiện đúng trình tự quy định.

Tác động của việc bỏ công chứng bắt buộc đến chi phí và thời gian giao dịch

Việc bỏ công chứng bắt buộc cho 6 loại giao dịch sẽ giúp người dân và doanh nghiệp tiết kiệm đáng kể chi phí và thời gian. Phí công chứng hiện nay dao động từ 0,1% đến 0,5% giá trị giao dịch tùy thuộc vào loại hình và khu vực, với mức tối thiểu khoảng 100.000 đồng đến tối đa 10 triệu đồng theo quy định về phí và lệ phí công chứng. Đối với các giao dịch có giá trị lớn như chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, chi phí công chứng có thể lên đến hàng chục triệu đồng, chưa kể thời gian chờ đợi để được hẹn lịch và thực hiện thủ tục tại văn phòng công chứng. Bỏ yêu cầu này giúp các bên linh hoạt hơn trong thời điểm thực hiện giao dịch và chủ động lựa chọn hình thức đảm bảo tính pháp lý phù hợp với nhu cầu thực tế.

Tiết kiệm chi phí khi không bắt buộc công chứng

Tiết kiệm chi phí khi không bắt buộc công chứng

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là đối tượng được hưởng lợi nhiều nhất từ việc bỏ công chứng bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh BĐS. Trong thực tế, các doanh nghiệp thường có bộ phận pháp lý chuyên nghiệp soạn thảo hợp đồng chi tiết, bao gồm các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên, cam kết về tiến độ dự án, điều khoản thanh toán, và cơ chế giải quyết tranh chấp. Hợp đồng này thường dài hàng chục trang và đòi hỏi sự hiểu biết sâu về luật kinh doanh BĐS, luật đất đai, và các quy định về đầu tư. Công chứng viên chỉ xác nhận việc các bên ký kết trước mặt họ chứ không thẩm định nội dung chuyên môn của hợp đồng, do đó yêu cầu công chứng đôi khi chỉ mang tính hình thức mà không tăng giá trị pháp lý thực tế cho giao dịch giữa các doanh nghiệp.

Người thuê nhà đi làm việc ở nước ngoài cũng sẽ giảm bớt rủi ro khi không thể trực tiếp đến văn phòng công chứng để ủy quyền cho người thân đứng tên mua nhà thuộc tài sản công. Theo quy định hiện hành, người ủy quyền đang ở nước ngoài phải đến cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam tại sở tại để thực hiện thủ tục công chứng, gây tốn kém chi phí đi lại và thời gian chờ đợi. Bỏ yêu cầu công chứng cho phép họ lập văn bản ủy quyền có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền tại nước ngoài hoặc văn bản ủy quyền được lập theo quy định của pháp luật sở tại, sau đó người được ủy quyền có thể sử dụng để thực hiện thủ tục mua nhà mà không cần thêm bước công chứng tại Việt Nam.

Lưu ý pháp lý khi tham gia giao dịch không bắt buộc công chứng

Dù một số loại giao dịch không còn bắt buộc công chứng, người tham gia vẫn cần cân nhắc kỹ lợi ích và rủi ro trước khi quyết định không công chứng. Văn bản ủy quyền không công chứng vẫn có hiệu lực pháp lý nếu đáp ứng đủ các điều kiện của Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm người ủy quyền có năng lực hành vi dân sự, tự nguyện ủy quyền, và nội dung ủy quyền không trái pháp luật. Tuy nhiên, việc thiếu công chứng có thể gây khó khăn khi người được ủy quyền cần sử dụng văn bản này để giao dịch với bên thứ ba, đặc biệt là cơ quan nhà nước hoặc ngân hàng, nơi thường yêu cầu văn bản phải được công chứng hoặc chứng thực mới chấp nhận.

Tư vấn pháp lý về giao dịch bất động sản

Tư vấn pháp lý về giao dịch bất động sản

Người góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp nên cân nhắc công chứng văn bản thỏa thuận giữa các thành viên có chung quyền sử dụng đất, dù không còn bắt buộc. Lý do là văn bản công chứng có giá trị chứng cứ cao hơn trong trường hợp xảy ra tranh chấp giữa các thành viên sau này, đặc biệt khi cần chuyển nhượng vốn góp hoặc sử dụng thửa đất làm tài sản thế chấp ngân hàng. Chi phí công chứng văn bản thỏa thuận góp vốn thường thấp hơn nhiều so với chi phí giải quyết tranh chấp tại tòa án hoặc trọng tài thương mại. Do đó, dù không bắt buộc, việc chủ động công chứng văn bản thỏa thuận góp vốn là bước phòng ngừa rủi ro đáng cân nhắc cho các thành viên góp vốn.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, các doanh nghiệp nên thay thế yêu cầu công chứng bằng việc thuê luật sư chuyên nghiệp tư vấn và soạn thảo hợp đồng. Luật sư có thể đưa vào hợp đồng các điều khoản bảo vệ quyền lợi của từng bên một cách chi tiết, bao gồm cam kết về năng lực pháp lý của bên chuyển nhượng, điều kiện chuyển nhượng, phân chia trách nhiệm khi dự án gặp khó khăn, và cơ chế điều chỉnh giá chuyển nhượng. Hợp đồng được soạn thảo kỹ lưỡng có giá trị pháp lý cao hơn nhiều so với hợp đồng mẫu được công chứng mà nội dung sơ sài. Doanh nghiệp cũng nên lưu giữ đầy đủ hồ sơ chứng minh năng lực của bên chuyển nhượng như giấy phép kinh doanh, quyết định phê duyệt dự án, và các văn bản pháp lý liên quan khác để bảo vệ quyền lợi trong trường hợp xảy ra tranh chấp.

So sánh chi phí và quy trình giữa giao dịch có và không công chứng

Chi phí công chứng giao dịch bất động sản hiện nay được quy định cụ thể tại Thông tư về mức thu, phí dịch vụ hoạt động công chứng. Với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phí công chứng áp dụng mức 0,1% giá trị giao dịch đối với phần giá trị từ dưới 10 triệu đồng đến 6 tỷ đồng, và 0,05% đối với phần giá trị trên 6 tỷ đồng. Mức phí tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 10 triệu đồng cho mỗi hợp đồng. Đối với giao dịch không bắt buộc công chứng như văn bản ủy quyền hoặc thỏa thuận góp vốn, phí công chứng thường thấp hơn, dao động từ 50.000 đồng đến 500.000 đồng tùy độ phức tạp của văn bản. Như vậy, việc bỏ công chứng bắt buộc có thể giúp tiết kiệm từ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng cho mỗi giao dịch tùy loại hình và giá trị.

Thời gian thực hiện thủ tục công chứng cũng là yếu tố đáng kể ảnh hưởng đến quyết định của các bên. Theo quy định, công chứng viên phải hoàn thành việc công chứng trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Tuy nhiên trong thực tế, do số lượng khách hàng lớn tại các văn phòng công chứng ở thành phố lớn, người dân thường phải đặt lịch trước từ vài ngày đến cả tuần mới có thể đến thực hiện thủ tục. Đối với văn bản ủy quyền khi người ủy quyền đang ở nước ngoài, thời gian có thể kéo dài lên đến hàng tháng do cần qua nhiều thủ tục tại cơ quan đại diện ngoại giao. Bỏ yêu cầu công chứng giúp các bên thực hiện giao dịch ngay lập tức sau khi thống nhất nội dung, không phụ thuộc vào lịch hẹn của văn phòng công chứng.

Mặc dù tiết kiệm chi phí và thời gian, giao dịch không công chứng có hạn chế về giá trị chứng cứ trong trường hợp xảy ra tranh chấp. Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ cao, trừ trường hợp có bằng chứng cho thấy văn bản đó là vô hiệu theo quy định của pháp luật. Trong khi đó, văn bản không công chứng có thể bị bên kia phủ nhận việc ký kết hoặc cho rằng ký kết dưới sự ép buộc, không đủ năng lực hành vi dân sự, hoặc nội dung không phản ánh đúng ý chí của các bên. Do đó, đối với các giao dịch có giá trị lớn hoặc quan trọng, người tham gia nên cân nhắc kỹ giữa lợi ích tiết kiệm chi phí và rủi ro pháp lý tiềm ẩn khi chọn không công chứng văn bản giao dịch.

Câu hỏi thường gặp

Những giao dịch bất động sản nào vẫn bắt buộc phải công chứng sau khi Luật Công chứng sửa đổi?

Hợp đồng mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và nhà ở giữa các cá nhân vẫn bắt buộc công chứng theo Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023.

Văn bản ủy quyền không công chứng có giá trị pháp lý không?

Văn bản ủy quyền không công chứng vẫn có hiệu lực pháp lý nếu đáp ứng đủ điều kiện của Bộ luật Dân sự 2015, tuy nhiên có thể gây khó khăn khi sử dụng giao dịch với bên thứ ba.

Chi phí công chứng hiện nay được quy định như thế nào?

Phí công chứng dao động từ 0,1% đến 0,5% giá trị giao dịch tùy loại hình, với mức tối thiểu 100.000 đồng và tối đa 10 triệu đồng theo quy định về phí dịch vụ công chứng.

Khi nào nên chủ động công chứng dù không bắt buộc?

Nên công chứng khi giao dịch có giá trị lớn, liên quan đến tài sản quan trọng, hoặc cần sử dụng văn bản để giao dịch với cơ quan nhà nước, ngân hàng trong tương lai.